3-16. 공동으로 취득한 주택을 임대할 경우

갑(父)과 을(子)이 아파트 8억원을 3:7 지분으로 하여 공동으로 취득하고자 함.

• 갑(父)은 8억원의 30%인 2.4억원에 대하여 자금출처를 충분히 입증할 수 있음. • 을(子)은 8억원의 70%인 5.6억원중 2억원만 자금출처로 입증가능함. • 을(子)은 아파트를 자신의 단독명의로 임대하고 수령한 3.6억원 전부를 을(子)의 자금출처로 입증하고자 함 • 3.6억원 전부가 을(子)의 자금출처로 인정가능한지 여부?

 

1. 을(子)의 자금출처 인정여부

2인 이상이 부동산을 공동으로 취득한 후 임대하고 수령한 임대보증금을 해당 부동산 취득자금으로 사용한 경우에 그 임대보증금이 누구에게 귀속되는지 여부 즉, 누구의 취득자금으로 인정되는지 여부는 실지 임대차계약 내용에 따라 그 귀속여부를 판정한다.

 

이 경우 공동취득자 중 1인만이 임대차계약을 체결한 경우에는 임대보증금은 그 임대차계약을 체결한 임대차계약의 당사자인 1인에게 귀속되는 것이라고 국세청은 해석(서면4팀-1314, 2005.7.25.)하고 있다.

따라서 3.6억원은 자녀의 자금출처로 인정된다.

 

2. 을(子)의 부동산무상사용이익에 대한 증여세 과세여부

 

다만, 부동산을 공동으로 취득한 경우로서 공동취득자중 1인만이 해당부동산 전부를 타인에게 임대한 경우에는 다른 공동취득자의 지분에 상당하는 부동산을 무상으로 사용한 경우에 해당하므로 상속세및증여세법 제37조에 따라 부동산무상사용 이익에 대하여 증여세가 과세될 수 있다.

하지만 부동산무상사용이익에 대하여 증여세가 과세되기 위해서는 다음과 같이 계산한 부동산무상사용이익이 1억원 이상인 경우에 한하여 과세되는 것이므로 부동산가액을 기준으로 증여세가 과세되기 위해서는 부동산 가액이 약 13억원 상당액을 초과해야 한다.

부동산무상사용이익 = 부동산가액 × 2% × 3.790787 부동산가액 : 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액

따라서 상기 사례의 경우 을(子)은 부동산가액이 13억원 이하에 해당하고 부동산무상사용이익이 1억원 미만에 해당하므로 부동산 무상사용에 따른 증여세 부담 없다.

3. 절세전략

부동산 중 다른 공동취득자 지분의 가액이 13억원 이하에 해당하는 경우에는 부동산무상사용에 따른 이익에 대하여도 증여세가 과세되지 않으므로 공동취득자 중 1인이 단독으로 부동산 전부를 타인에게 임대하여도 증여세 과세문제는 발생하지 않고, 또한 타인으로부터 받은 임대보증금은 그 1인의 지분에 상당하는 부동산 취득자금 또는 다른 재산의 취득자금으로 사용하여도 자금출처로서 인정이 되는 것이다.

따라서 상기사례와 같이 자금출처가 부족한 자녀와 공동으로 취득한 부동산을 임대할 경우 임대차계약의 당사자를 자녀로 하는 것이 취득자금에 대한 증여세를 절세할 수 있다.

 

4. 유의사항

하지만 소득세 또는 부가가치세가 과세되는 부동산의 경우에는 해당부동산을 무상으로 특수관계자에게 사용하게 하는 경우에는 소득세법 제41조 및 부가가치세법 제7조에 따른 부당행위계산 규정이 적용되어 소득세와 부가가치세가 과세될 수 있으므로 유의해야 한다