주택신축판매업의 세무

【주택신축판매업의 세무】

주택신축판매업과 관련된 문제들을 정리하면 다음과 같습니다.

1. 판매자가 법인사업자인 경우
2. 판매자가 개인사업자인 경우
3. 판매자가 개인사업자등록을 하지 않은 개인인 경우

 

1. 부가가치세 문제

 

주택신축판매업의 경우 주택을 신축하여 판매하므로 상가나 오피스텔이 아닌 주택을 공급합니다.

 

 

(1) 주택의 공급

 

주택의 공급은 부가가지세법 시행규칙 제5조 제3호에 따라 영수증 발급대상자에 해당하므로, (세금)계산서의 발급 없이 분양계약서에 의하여 매출을 인식할 수 있으며, 별도의 세금계산서를 발행하지 않으므로 건별 과세로 신고합니다. (다만, 국민주택규모 이하의 경우는 면세이므로 건별 면세로 신고할 수 있습니다.)

 

 

(2) 오피스텔

 

오피스텔은 국민주택규모 이하의 주거용으로 신축하여 공급할지라도 부가가치세가 면제되지 않으므로, 건물분에 대한 부가가치세를 신고·납부해야 하며 공급시기에 맞는 (세금계산서) 발행이 중요합니다.

 

 

(3) 과·면세의 판단

 

1. 국민주택규모(85㎡) 이하의 주택을 공급하는 경우에는 부가세가 면제되고 국민주택규모를 초과하는 주택 공급은 부가세가 과세됩니다.
2. 단독주택·다중주택은 건물 1동 전체의 면적이 국민주택규모(85㎡)를 초과하면 과세사업, 이하이면 면세사업에 해당합니다.
3. 다가구주택은 1가구당 전용면적을 기준으로 국민주택 초과 여부 판단하여 과·면세를 적용합니다.
4. 다세대주택은 구분등기된 1세대당 전용면적을 기준으로 국민주택 초과 여부를 판단하여 과·면세를 적용합니다.
5. 오피스텔의 경우 국민주택규모 이하로 하여 주거용으로 신축하며 공급하더라도 부가가치세가 면제되지 않습니다.(다만, 조특법 제16조 제4항 및 시행령 제51조의2에 따라 부가가치세가 면제되는 주택은 주택법상의 주택에 해당합니다.)

 

(4) 세금계산서의 발행 (부가가지세법상의 공급시기)

 

분양시에는 반드시 분양계약서에 의하여 분양계약일과 잔금일자를 확인해야 합니다.

신축판매업은 대체로 계약일부터 잔금일까지가 1년 미만인 경우가 많아 잔금일을 공급시기로 보고 (세금)계산서를 발행합니다. (다만, 계약금 이후 중도금 납부기간이 6개월을 초과하고 중도금 납부 회차가 2회를 초과하는 경우는 각각의 대가를 받기로 한 때를 공급시기로 하고 부가가치세를 신고합니다.)

 

 

(5) 매입원가에 대한 적격증빙 수취

 

주요 공사 항목에 대해서는 준공일자(사용승인일) 이전에 세금계산서를 모두 수령해야 합니다.

도급공사의 공사기간이 6개월 이상이면서 공사비를 2회 이상 분할하여 지급하는 경우, 기성고공사 진행률에 따라 각 회차별로 세금계산서를 수령해야 합니다.

 

 

(6) 매입세액 공제 (과·면세 안분 계산)

 

1. 국민주택규모 이하의 주택을 건설하는 경우에는 공사원가 및 분양관리비가 모두 면세 사업에 해당하며 불공제 대상이지만, 다중주택이나 주택과 오피스텔 및 상가를 함께 신축하여 분양하는 경우에는 공사원가에 대해서 건축 개요 상의 공사 예정면적으로 과·면세 안분하고 공사완료시 최종 확정된 과·면세 면적으로 정산하게 됩니다.
2. 분양관리비 등은 분양가액을 기준으로 안분하나 분양이 이루어지기 전에 분양 관리비가 발생한 경우에는 분양예정가액으로 안분하고 최종 분양이 완료된 이후 분양가액으로 정산합니다.

 

(7) 사업용계좌의 등록

 

신축사업장별로 사업용계좌를 별도로 관리하는 것을 원칙으로 한다. (다만, 하나의 사업용계좌로 여러 사업장에서 신고하는 것도 가능합니다.)

 

 

(8) 수령해야 하는 자료

 

• 토지 취득계약서 및 취득세 등 부대비용 사료
• 건축인허가서, 건축개요
• 공사 도급계약서(도급의 경우에만 해당), 견적서 등
• 설계 감리비 및 건축공사 관련 세금계산서, 계산서
• 공사비 지급 증빙, 송금 영수증, 카드사용 내역 등
• 일용직 인건비 지급내역 (매월 원천세 신고)
• 대출금 내역 및 원리금 상환내역서 등
• 분양관련 분양 대행비 및 중개수수료 영수증 등

 

2. 법인세 또는 소득세 문제

 

법인세법과 소득세법상 수입금액(익금)에 필요경비(손금)를 차감하고, 순소득금액에 세금을 부과하는 구조입니다.

[처분가액(양도가액) - 필요경비(건축비등 취득가액) = 차액(소득)]

 

 

(1) 법인사업자가 주택신축판매업을 하는 경우

 

법인사업자는 모든 소득(소득의 종류를 구분하지 않음)에 대하고 법인세를 신고·납부하게 됩니다.

따라서, 법인은 업종불문하고 법인세(소득 2억까지는 10%, 2억 초과하는 소득은 20%, 200억 초과하는 소득은 22%, 3,000억원 초과하는 소득은 25%)를 납부하면 됩니다.

 

[토지등 양도소득에 대한 법인세]

일반적인 법인세 이외에 “토지등 양도소득에 대한 법인세”라는 별도의 추가적인 법인세를 부담하는 경우가 있습니다. 따라서, 법인에 따라서는 토지등 양도소득에 대한 법인세가 추가적으로 발생합니다. 다만, 예외규정이 있으므로 예외 규정을 먼저 검토해 봐야 합니다. ☞토지등 양도소득에 대한 법인세란? 주택(별장포함)과 비사업용토지의 양도소득을 말하므로 상가양도소득은 해당없습니다. 세율은 양도소득의 10%(미등기양도시는 40%)이고 일반적인 법인세 이외에 추가하여 납부하여야 합니다. ☞[예외규정] 토지등 양도소득에 대한 법인세를 부담하지 않는 예외적인 경우는 다음과 같습니다. (법인세법 시행령 제92조의2 제2항 ) 임대주택법 제2조 제3호에 따른 매입임대주택(5년이상 임대, 기준시가가 수도권은 6억, 수도권 밖은 3억 이하 등의 요건 있음) 또는 임대주택법 제7조 제2호에 따른 건설임대주택(대지면적 298㎡, 주택연면적 149㎡ 이하, 5년 이상 임대, 기준시가 6억 이하)을 양도하는 경우

 

 

(2) 개인사업자가 주신판매업을 하는 경우

 

[사업소득인가 양도소득인가]

사업소득이란 계속 반복적인 경제활동을 하는 경우이고, 양도소득은 그 반대로 일시적인 경제활동을 한 경우로 구분하는 것이 일반적입니다. 즉, 사업소득인지 양도소득인지 단칼에 구분하는 것은 불가능하며, 추상적인 판단기준이 적용되는 영역이라 구분이 쉽지 않습니다. 예규·판례의 사례분석을 해보면 -1동 전체를 신축·판매하는 경우, -자기토지상에 주택을 신축판매하는 경우, -신축주택의 일시 임대 후 판매하는 경우는 사업성이 있다고 보아 사업소득으로 인정하고 있습니다. 사업소득이나 양도소득이나 매출액(양도가액)은 어느 경우이든 똑같습니다. 그러나 양도가액(매출)에서 차감되는 비용을 인정함에는 많은 차이가 있고 세율에서도 차이가 있으므로 구분의 실익이 있습니다.

 

1) 건설업인가 부동산업인가?

• 개인사업자이므로 소득세법상 사업소득의 분류를 보면 다음과 같습니다. (소득세법 제19조 제1항)
  • 6호 : 건설업에서 발생하는 소득.
  • 12호 : 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득
• 예전 법률(2009.12.31)에는 주택신축판매업도 건설업에 포함한다는 규정이 있었으나, 이 포함규정이 현재는 삭제되어 건설업에 당하지 않음에 유의하시기 바랍니다.
• 위 법인의 경우와 미찬가지로 현행 법령에 의하면 주택신축판매업은 건설업이 아니라 부동산업에 해당하는 것으로 해석하는 것이 타당합니다. (6호 건설업이나 12호 부동산업이나 소득의 종류가 사업소득 이라는 점에는 차이점이 없습니다.)

 

2) 비용인정액의 차이

가. 사업소득의 비용인정액

• 사업소득의 비용은 해당 주택의 건축비 뿐만 아니라, 기타 관리비(심지어 은행의 대출이자도 비용인 정), 그리고 판매(분양)를 위한 관련 비용 전부를 업무관련 비용으로 인정됩니다.
• 양도소득의 비용은 해당 주택의 건축비 이외에 별도의 비용을 인정해주는 범위가 매우 제한적입니다. 따라서 같은 주택신축판매업을 영위하여도, 사업소득으로 분류되는 것이 비용이 더 많이 인정되어, 사업소득금액이 양도소득금액보다 적게 나오는 것이 일반적입니다. (단, 주택신축판매업의 특성상 보유기간이 길지 않을 것이므로 장기보유특별공제는 무시함.)

 

나. 양도소득의 비용인정액

양도소득은 양도가액 – 취득가액(필요경비포함) = 양도소득으로 계산하는 바, 여기서 필요경비에는 복비(공인 중개사수수료)와 컨설팅비용도 포함되나, 해당 부동산의 융자금 차입이자비용은 비용으로 인정되지 않습니다.

 

3) 세율의 차이

• 기본적으로는 사업소득의 세율과 양도소득의 세율은 5단계 누진세율로 똑같습니다.
• 하지만, 1년 미만 보유인 경우는 양도소득은 40%의 단일세율을 적용받게 됩니다. 주택신축판매업의 특성상 1년 미만 보유 후 양도하는 경우가 많으므로, 40%의 높은 세율로 양도소득세를 납부해야 한다는 점 주의하시기 바랍니다.
• 따라서, 개인사업자등록으로 주택신축판매업을 하는 경우, 1동 전체를 신축판매하는 경우이므로 <사업소득>으로 분류가 되는 것이 일반적일 터이고, 사업소득이라면 누진세율로 세금을 부과하므로 양도소득보다는 훨씬 유리할 수 있습니다.

 

3. 중소기업특별세액감면

 

• 신축은 직접 공사하는 경우와 종합건설회사에 일괄도급하여 신축하는 경우로 구분할 수 있습니다.
• 중소기업특별세액감면은 직접 공사하는 경우(직접 공사하거나, 직접 수행하지 않더라도 전체 공사의 책임 및 관리를 하는 경우)에만 가능하므로, 일괄도급하여 신축(부동산개발업에 해당함)하는 경우는 중소기업특별세액감면 대상에 해당하지 않음에 주의해야 합니다.

<2022. 11. 1. 공지 > 삼을서생